Huis kopen met verbouwplannen: 5 dingen die je vooraf moet weten

Je hebt een woning op het oog. Niet perfect, maar met potentieel. Een lagere prijs, een goede locatie, en jij ziet al voor je hoe het eruit kan zien na een grondige renovatie. Maar voor je die handtekening zet, zijn er 5 dingen die je écht moet weten.

1. Het EPC-label bepaalt meer dan je denkt

Het energieprestatiecertificaat is niet zomaar een document. Als je een woning koopt met EPC-label E of F, ben je als nieuwe eigenaar verplicht om de woning binnen 6 jaar te renoveren naar minstens label D. Doe je dat niet, riskeer je een administratieve boete van €500 tot €5.000.

De renovatietermijn bedraagt 6 jaar voor woningen aangekocht vanaf 2023. Die langere termijn geeft je de ruimte om renovaties te plannen, financiering te regelen en werken gefaseerd uit te voeren.

Vraag het EPC-attest altijd op vóór je een bod uitbrengt. Zo weet je precies waar je aan begint en wat je verplicht bent te doen. Vlaanderen.be – Renovatieverplichting

2. Reken een renovatiebuffer in je budget

De aankoopprijs is maar een deel van het verhaal. Wie een woning met verbouwplannen koopt, moet ook rekenen op registratierechten, notariskosten en de renovatiekosten zelf. En die laatste zijn vaak hoger dan verwacht.

Plan altijd een buffer van minstens 10 tot 15% bovenop je geraamde renovatiekosten. Onverwachte kosten bij oudere woningen, denk aan verouderde elektriciteitsinstallatie, asbestproblematiek of vochtschade achter de muren, komen vaker voor dan je denkt.

Laat een aannemer of architect meekijken vóór de aankoop als je twijfelt. Dat kost een paar honderd euro, maar kan je duizenden besparen.

3. Controleer het asbestattest vóór je tekent

Dit punt verdient een aparte vermelding en wordt door veel kopers onderschat.

Voor elke woning of gebouw gebouwd vóór 2001 is een asbestattest verplicht bij verkoop in Vlaanderen (van kracht sinds 23 november 2022). Dat attest wordt opgemaakt door een gecertificeerd asbestdeskundige en beschrijft:

• welke materialen asbest bevatten
• wat de staat is van die materialen
• hoe je ze veilig kunt beheren of verwijderen

Het attest heeft een geldigheidsduur van 10 jaar (of tot er een recenter attest is). De kostprijs wordt bepaald door de deskundige zelf en ligt doorgaans tussen €350 en €900, afhankelijk van de omvang en ouderdom van de woning. Vlaanderen.be – Asbestattest

Wat als het attest "niet-asbestveilig" is? Een niet-asbestveilig attest betekent niet dat je meteen alles moet laten verwijderen. Maar het bepaalt wel je renovatiestrategie. Asbest dat in goede staat verkeert en niet verstoord wordt, mag in principe ter plaatse blijven. Beschadigd of risicovol asbest moet worden verwijderd door een erkend asbestverwijderaar. Dit is geen doe-het-zelfklus en kan een flinke kost met zich meebrengen die je moet inrekenen in je renovatiebudget.

Let op: Vanaf 2032 is een geldig asbestattest verplicht voor álle eigenaars van gebouwen van voor 2001, ook als je niet verkoopt. Het is dus hoe dan ook een investering die je vroeg of laat zal moeten doen. OVAM – Asbestattest

4. Vergunningen: ken de nieuwe regels van 2026

Niet alles vereist nog een vergunning, integendeel. Vanaf 1 maart 2026 versoepelde de Vlaamse Regering de vergunningsregels aanzienlijk. Voor veel renovatiewerken heb je geen omgevingsvergunning meer nodig. Livios.be – Nieuwe vergunningsregels

Voortaan vergunningsvrij (mits voorwaarden):

• Werken aan gevels en daken — ook als ze een impact hebben op de stabiliteit, zolang het volume en de energieprestatie van de woning niet wijzigen
• Plaatsen van dak- en gevelisolatie inclusief de afwerking (bv. crepi of steenstrips), tot max. 26 cm dik en zonder overschrijding van de rooilijn
• Alle binnenverbouwingen — van een nieuwe keuken tot het vervangen van een dragende muur door een dragende balk, zolang de functie of het aantal woongelegenheden niet wijzigt
• Warmtepompen en airco's aan de voorgevel of op een plat dak (afstand van min. 2 m tot de perceelsgrens respecteren)
• Stekkerzonnepanelen op gevel of balkonafsluiting (max. 4 m² per gevel)

Nog wél vergunningsplichtig:

• Aanbouwen die fysiek verbonden zijn met de woning (veranda, garage, bijkeuken…) — hier is vanaf 1 maart 2026 altijd een omgevingsvergunning vereist, ook voor kleine uitbreidingen die vroeger meldingsplichtig waren
• Woningen met erfgoedstatus of beschermde panden — hier gelden altijd strengere regels
• Wijzigen van de functie van een ruimte (bv. woning omvormen tot kantoor of opsplitsen in meerdere units)

Belangrijk: Gemeenten kunnen lokaal strengere regels opleggen dan het Vlaamse Vrijstellingsbesluit. Controleer dus altijd bij jouw gemeente wat van toepassing is op de specifieke woning. Vlaanderen.be – Omgevingsvergunning renoveren

Reken voor vergunningsplichtige werken nog steeds op een doorlooptijd van minstens enkele maanden en plan dat mee in je renovatiekalender.

5. Weet hoe je de werken kunt financieren

De meeste starters combineren meerdere financieringsbronnen. Dit zijn de belangrijkste opties in Vlaanderen vandaag:

Mijn VerbouwLening
Je kunt tot €60.000 lenen voor renovatiewerken rond woningkwaliteit en energieprestatie, met een terugbetalingstermijn van maximaal 25 jaar. Vanaf 2026 kregen de laagste inkomens extra rentekorting:

• Inkomenscategorie 3: 4% korting op de wettelijke rentevoet → betaalt 0,5% rente
• Inkomenscategorie 4: 5% korting op de wettelijke rentevoet → betaalt 0% rente (volledig renteloos)

Vlaanderen.be – Mijn VerbouwLening

Renovatielening via de bank
De meeste banken bieden een klassieke of groene renovatielening aan. De rentevoet ligt doorgaans hoger dan bij de Mijn VerbouwLening, maar de voorwaarden zijn flexibeler.

Eigen spaarcenten
Wie reserves heeft, kan die slim inzetten. Goed uitgevoerde renovatiewerken verhogen de waarde van je woning aanzienlijk: bij een renovatie naar EPC-label D krijg je in Vlaanderen gemiddeld een waardestijging van 24%. In landelijke gebieden kan dat oplopen tot meer dan 30%.

Let op: de EPC-labelpremie bestaat niet meer
De EPC-labelpremie — waarbij je vroeger een substantieel bedrag terugkreeg bij een grote labelsprong — is stopgezet. Nieuwe dossiers zijn niet meer mogelijk vanaf 1 januari 2026. Enkel wie vóór 31 december 2025 al een geldig start-EPC had, kan nog een aanvraag indienen tot 30 juni 2026. Vlaanderen.be – Stopzetting EPC-labelpremie

Renovatieproject of liever meteen zorgeloos wonen?

Een woning kopen met verbouwplannen kan interessant zijn, maar vraagt ook tijd, kennis en een goed doordacht budget. Wie een renovatieproject koopt, moet rekening houden met verplichtingen zoals EPC-renovaties, mogelijke asbestverwijdering, vergunningen en onverwachte kosten.

Daarom kiezen sommige kopers liever voor een woning die al professioneel werd aangepakt.

Bij Vergo zoeken we woningen met potentieel, renoveren we ze grondig en brengen we ze opnieuw op de markt met een sterke energieprestatie en een kwalitatieve afwerking. Zo weet je als koper precies waar je aan toe bent en kan je meteen genieten van je nieuwe thuis.

Ontdek ons aanbod van huizen en appartementen op vergo.be.

De regelgeving rond vastgoed en renovaties evolueert snel. Daarom is het belangrijk om goed geïnformeerd te zijn vóór je een woning koopt.

Lees ook: Wat verandert er voor kopers en verkopers in 2026?

De regelgeving rond vastgoed en renovatie kan wijzigen. Deze blog is bedoeld als algemene informatie. Controleer steeds de meest recente regelgeving via officiële instanties of een professioneel adviseur.